建ぺい率や容積率という言葉は、不動産業界の方でなければ普段なかなか聞かないでしょう。
今回はこの建ぺい率と容積率の違いと、これらによる建築制限にも触れていきます。
マイホームの形に影響する建ぺい率と容積率の違いは？
建ぺい率は、敷地面積に対して、どれだけの面積を建物用として使えるかを示しています。
たとえば、敷地100㎡で建ぺい率70％の場合、建物面積が70㎡以内なら問題ありません。
この建物面積は、建物を真上から見たときの建物が占める面積です。
一方容積率は、敷地面積に対して、建設できる建物の延べ床面積の割合を示しています。
たとえば、マイホームの敷地100㎡で容積率100％の場合、1階が60㎡、2階が40㎡という2階建ての建物が1例として想像できます。
建ぺい率と容積率で、建物のおおよそのサイズ感が想像できます。
建ぺい率と容積率は地域で違い、都市計画や街の景観を無視した建築物を抑制するほか、日照権を確保するなどのために重要です。
定められた建ぺい率と容積率をオーバーする建物は違法建築とみなされ、住宅ローンや、担保として融資を受けることもできなくなります。
建ぺい率と容積率によりマイホームに課せられる建築制限
建ぺい率と容積率による建築制限はありますが、制限が緩和される場合もあります。
用途地域ごとに建ぺい率・容積率で建築制限
用途地域とは、たとえば、この地域は低層住宅地用に使用するので、建物もそれなりのサイズまでにすることが決められている地域で、土地の用途混在が許されません。
13種類の用途地域があり、建ぺい率と容積率がそれぞれの範囲のなかで細かく決められています。
たとえば、低層住宅地では、たいていが2階建てまでの建物となるような建ぺい率と容積率になっています。
建ぺい率・容積率による建築制限の緩和規定
防火地域内の耐火建築物
耐火建築物の建ぺい率は10％緩和されます。
たとえば、建ぺい率の上限が50％でも防火地域内の耐火建築物は60％まで使用できるのです。
地下室やロフトなどは建ぺい率・容積率の計算から外れる！
たとえばマイホームの敷地100㎡、建ぺい率と容積率が60％と100％だとします。
1階の床面積が60㎡、2階の床面積が40㎡の場合、フルに土地を利用していることになります。
しかし地下室なら、建物の延べ床面積100㎡の1/3まで、つまり30㎡ほどの床面積であれば、容積率の対象から外れ、追加できます。
また、ロフトや屋根裏収納についても緩和規定があります。
これらがある階の床面積の1/2を超えなければ、ロフトや屋根裏収納部分の床面積は容積率に影響せずに導入できます。
まとめ
建ぺい率と容積率にはそれぞれ違いはありますがセットで定められていて、その数字には都市計画や街の景観の保護が反映されています。
また建築制限は、建ぺい率と容積率だけでなく、さまざまな規定と絡み合って決まります。
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